El proceso de compra-Venta de una propiedad dentro de los Estados Unidos puede variar dependiendo de varias circunstancias, entre ellas si la compra esta dirigida a la obtención de una Casa, Apartamento, Townhouse o Villa. Si esta propiedad está bajo las regulaciones de una Asociación o un Condominio. Igualmente si es una vivienda nueva, en pre-construcción, en Short Sale, en Foreclosure o ejecutada por el banco.
Las propiedades pueden ser compradas en dinero efectivo (Cash) o financiadas por un banco o entidad financiera.
1.-Si es en Cash, se deben tener los fondos de dinero para la compra en una cuenta bancaria dentro o fuera de los Estados Unidos y con un mínimo de dos meses en depósito, en el caso de que no exista ese mínimo de tiempo se debe demostrar de donde provinieron los fondos para la compra.
2.-Si es con Financiamiento: Ciudadano Americano o Residente: Se pide que el comprador se precalifique primero con un banco o entidad de préstamos hipotecarios y en base a su credit score, ingresos y otros factores que se toman en cuenta se le aprueba para comprar una propiedad hasta por un valor en específico.
Extranjero o Foreing National, en este caso los bancos tienen un programa para financiar estas compras, hoy exigen entre el 30% y el 40% de inicial. Debe tener visa Americana. – Si tiene pasaporte de la comunidad europea no necesita la visa americana. Para la compra con financiamiento se debe de cumplir con una serie de requisitos que básicamente son documentos tales como carta de trabajo, especificando los ingresos, declaración de impuestos, referencias bancarias, prueba de residencia, pasaporte etc.
Los planes de financiamiento tanto para unos como para otros varían de acuerdo a la solidez financiera del comprador y a los programas de préstamo existentes para el momento. Una vez definido el valor de la compra y del préstamo si fuese el caso, se comienza el proceso de búsqueda de la propiedad, esta se hace en base al valor de compra, al tipo de propiedad a comprar y al lugar escogido para la misma. Lo mejor es poder contactar con a un agente inmobiliario para que este le ayude en el proceso de compra.
Su agente inmobiliario le buscara la propiedad basándose en sus necesidades de compra a través del MLS o Multiple Listing Service cuya base de datos contiene el 98% de todas las propiedades que se encuentran en el mercado para la venta.
Una vez buscada y encontrada la propiedad el agente inmobiliario le informa acerca de todo lo relacionado a la propiedad, el valor de impuestos anuales, valor de las cuotas mensuales de asociación o condominio, si existe proceso de aprobación en éstos, se evalúa el valor de las propiedades que están en venta en esa área y las que se han vendido a fin de determinar el valor de la oferta, etc. La presentación de la oferta se hace a través de un Contrato de Compra-Venta y un depósito de garantía (cuyo dinero será depositado en una cuenta de escrow) ante el vendedor y aceptada por éste, se comienza la siguiente fase, que sería el traspaso y conclusión de la negociación llamado proceso de cierre.
Este es un proceso complejo que es llevado a cabo de manera paralela entre Compañía de Titulo, Inspectores, Evaluadores (Si es una compra financiada) Entidad de préstamo, y las partes contratantes. La Compañía de Titulo tiene a su cargo evaluar legalmente toda la existencia legal de la propiedad a fin de garantizar al comprador que está recibiendo un título de propiedad limpio y libre de gravámenes. La Entidad Financiera comienza a ejecutar todo el proceso que corresponde al préstamo (en caso de ser compra financiada) y al comprador le corresponde cumplir con las condiciones del mismo al tiempo del cierre. Al Comprador se le recomienda siempre hacer una inspección a la propiedad que incluya condición de la electricidad, plomería, techos, aire acondicionado, artefactos, etc. Para ello contrata un Inspector Certificado que le dará un reporte sobre la condición de la propiedad y gastos de reparación si los hubiese.
Si la compra fuese financiada, la entidad financiera va a requerir de la contratación de un evaluador a fin de que este determine el valor de la compra asegurándose que la propiedad vale el valor del préstamo y, si se estableció en el contrato, se realiza el segundo depósito de garantía. Si la propiedad requiere de aprobación de asociación o del condominio deben llevarse los documentos de aplicación al momento de la aceptación del contrato para que se ejecute ese proceso. Una vez Compañía de Titulo y Banco están listos para el día del cierre se programa una visita final a la propiedad antes de ir a cerrar a fin de constatar que la misma esta en igual condición o mejor a como estaba para el momento en que se hizo la oferta y que se han cumplido los parámetros fijados en el contrato de compra-venta.
Para ese momento ya el comprador ha hecho el traspaso del dinero de sus gastos de cierre, cuyo monto le ha sido previamente informado.
La culminación del proceso se hace el día del cierre, en donde se reúnen las partes, previamente se han hecho las transferencias de fondo a la cuenta de escrow de la compañia de título, en ese momento se firma el traspaso de la propiedad de vendedor a comprador y se firma todo lo relacionado con el préstamo si fuese el caso. Se entrega al vendedor el dinero una vez se ha recibido todo firmado y se hace entrega de las llaves de la propiedad al comprador junto con todo aquello que a esta pertenezca.
CARMEN GALINDEZ, P.A – REALTOR®.
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